EL CRÉDITO HIPOTECARIO
Necesidad y obstáculos para una armonización legislativa europea

La normativa europea referente a la protección de los consumidores en mate-ria de servicios financieros podríamos calificarla de “flexible” habida cuenta de que se trata de recomendaciones, códigos éticos o acuerdos de buenas prácticas.

Especialmente en el ámbito del crédito hipotecario todo intento de los Orga-nismos de la Unión Europea de proceder a aprobar una regulación vinculante que contuviese una armonización ha terminado en un estrepitoso fracaso.

Ni que decir tiene que el recurso a los créditos hipotecarios para financiar la compra de inmuebles, especialmente la vivienda, se ha convertido en una práctica generalizada en todos los países de la Unión Europea, que ha llegado a niveles alar-mantes. Todo ello ha venido propiciado por un lado por los reducidos tipos intereses de la zona euro en los últimos años y, por otro lado, por la decisión de las entidades financieras y poderes públicos de facilitar de forma masiva la concesión de este ins-trumento de financiación, lo cual se ha convertido en un instrumento más de política económica debido a que el sector inmobiliario y sus derivados y el consumo de la fa-milias se han convertido en un porcentaje muy alto del PIB de muchos de los estados miembros.

Podría pensarse que la gran proliferación del mercado hipotecario interior sería el caldo de cultivo propicio para que en un espacio económico común europeo entida-des financieras de un estado hubiesen podido ampliar su zona de actuación a otros estados. Sin embargo la realidad es que ese mercado común hipotecario en la prácti-ca es solo una entelequia. La consecuencia de todo ello es que el consumidor sale perjudicado porque la falta de competencia da lugar a que el mercado esté cerrado y dominado por los grandes grupos financieros de sus respectivos países.

Habría que preguntarse por las causas por las que no ha podido establecerse hasta ahora ese espacio único hipotecario, en especial un mercado único para los consumidores. Y para responder a esta cuestión tendremos que acudir a lo indicado en un principio, es decir, a la falta de armonización de la legislación hipotecaria euro-pea.

Los intentos de conseguir una armonización en este terreno por parte de la Comisión Europea vienen de lejos y han terminado con la aprobación de una mera Recomendación en el año 2001 relativa a la información precontractual que debe su-ministrarse a los consumidores por los prestamistas en los llamados “créditos vivien-da”, la cual en algunos aspectos rebaja la protección dispensada a los consumidores por la legislaciones nacionales de algunos Estados miembros, como España.

Así entre 1984 y 1997 la Comisión abordó tres proyectos dirigidos a conseguir la mencionada armonización: el proyecto de directiva de armonización del mercado hipotecario, el informe Vorms para la armonización de la TAE en materia de crédito hipotecario y el informe Empírica sobre las posibilidades de armonizar el crédito hipo-tecario. Todo ello acabó de la misma manera: sin ninguna aprobación de normativa de obligado cumplimiento en esta materia.

Las razones para que esta tan citada armonización sea tan necesaria ya fue-ran expuestas por el Comité Económico y Social cuando se pronunció a favor de la proposición de la Directiva relativa a libertad de establecimiento y de prestación de servicios en campo del crédito hipotecario, que nunca fue aprobada:

? Los legisladores nacionales, tras diversas reformas legislativas a lo largo de los años, han orientado el crédito hipotecario hacia la adquisición de la vivien-da, lo cual facilita una mayor inserción social de colectivos con mayores difi-cultades para el acceso a la propiedad, como por ejemplo los jóvenes.
? Las condiciones para el acceso a una vivienda digna deben ser mejoradas y facilitadas por los poderes públicos a través de todos los instrumentos que tengan a su alcance, como puede ser en este caso la regulación de los crédi-tos hipotecarios de forma armonizada en todo el ámbito comunitario.
? La libertad de establecimiento de las entidades financieras en todos los esta-dos miembros en este ámbito hipotecario facilitará una mayor competitividad que redundará en beneficios para los consumidores.
? Los consumidores de un país podrán acceder a fórmulas de financiación pro-pias o características de otro país, lo que les permitirá acogerse a técnicas hi-potecarias practicadas en otros estados, tanto en el aspecto de la financiación como en el del ahorro.

Tras el primer fracaso de aprobar una directiva de armonización la Comisión Eu-ropea encargó el que se conoce como Informe Empírica, que consistía en un estudio sobre préstamos hipotecarios. Este estudio abordaba la situación del sector del prés-tamo hipotecario en Europa, los criterios para justificar la elaboración de una Directiva y sus elementos técnicos, aclarándose las diferentes perspectivas como directiva de mínimos o de máximos y justificando la necesidad de esta norma frente a códigos de conducta.

En las conclusiones del Informe Empírica se desarrollan propuestas que son de alto valor para la protección de los derechos de los consumidores, en cuanto se dice que frente a un código de de buena conducta no daría sus frutos a la hora de la armo-nización de la materia hipotecaria si podría ser interesante como complemento de una normativa vinculante, en cuanto que la fuerza de un código de conducta reside en su flexibilidad y dinamismo pues al ser desarrollado de forma consensuada puede ser modificado adaptándolo de forma ágil a los cambios tecnológicos y del mercado.

Por otro lado, no debe quedar duda alguna de las ventajas en cuanto a la protec-ción de los consumidores que supone una armonización máxima mediante normativa vinculante, frente a una armonización mínima. No debe obviarse que la confianza del consumidor será una baza fundamental en el establecimiento de ese mercado hipote-cario único y de esta forma protegiendo sus derechos frente a normativa nacionales débiles en este ámbito se favorecerá el establecimiento de entidades financieras en países diferentes al suyo.

Habida cuenta de la imposibilidad o incapacidad para la aprobación de directiva de armonización en materia hipotecaria, los organismos comunitarios optaron finalmente por la vía del diálogo entre los representantes de los consumidores y los del sector financiero. Todo ello a pesar de los informes citados que abogaban por la necesidad de una normativa vinculante, se pensaba que mejor que nada era tener una referencia mínima aunque solo fuese con carácter voluntario. Así surgió el Acuerdo Europeo re-lativo a un Código de Conducta Voluntario sobre información Precontractual para Cré-ditos Vivienda firmado por las Asociaciones europeas de consumidores y las Asocia-ciones europeas del sector del Crédito, lo que se convirtió la Recomendación de la Comisión Europea de 1 de marzo de 2001 relativa a la información precontractual que debe suministrase a los consumidores por los prestamistas de créditos vivienda.

Esta Recomendación, loable en cuanto que supuso un intento de unificación de criterios a nivel comunitario respecto a la transparencia e información en los créditos vivienda, en ciertos aspectos lo que hizo fue rebajar la protección dispensada a los consumidores por algunas de las legislaciones nacionales, como por ejemplo la espa-ñola. En España se había aprobado una orden en el año 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, cuya finalidad primordial era garantizar una adecuada información y protección para los consumidores en estos casos, poniendo especial énfasis en lo concerniente a la libre elección de la entidad financiera y en la regulación del contenido de los folletos informativos que recogen las condiciones financieras del préstamo. Pues bien, la Recomendación estipula la posibi-lidad de modificación por la entidad de financiación de forma unilateral de las condi-ciones del crédito hipotecario que se hacen llegar con carácter previo al consumidor mediante la denominada “información personalizada”, salvo que el propio consumidor hubiese solicitado de forma expresa que dicha información tenga carácter vinculante para la entidad, por el contrario la mentada normativa española considera siempre la oferta hipotecaria previa formulada por escrito de una entidad de crédito como vincu-lante para la propia entidad, sin que sea necesaria la petición expresa del consumidor a la que se ha hecho mención, todo lo cual supone una considerable merma en la protección de los derechos de los consumidores.

Sin embargo, todo este planteamiento inicial en cuanto a las ventajas de una ar-monización de máximos choca frontalmente con dos grandes dificultades: en primer lugar la enconada oposición del Lobby bancario que presiona para que se establezca un mercado único a su medida alejando de todo protagonismo a los consumidores y primando sobre cualquier otra cosa libre circulación de mercancías y servicios me-diante la aplicación puramente mercantilista de las reglas del libre mercado con cuantas menos restricciones sean posibles.

El segundo obstáculo fundamental se refiere a la propia técnica jurídica que regula el ámbito hipotecario, de entrada hay que destacar el marcado carácter localista de las regulaciones nacionales pues la hipoteca se asocia al derecho de propiedad: la naturaleza misma de la garantía hipotecaria es territorial, por ello la regulación de este derecho en las legislaciones nacionales es sustancialmente diferente, así en numero-sos países existe una normativa muy formalista que regula muy estrictamente el sis-tema de constitución de las hipotecas mediante documentos públicos y su inscripción en un registro público con carácter constitutivo, también se regulan de forma particular el procedimiento de ejecución mediante los cuales se protege también a los propios consumidores que no pueden perder sus propiedades hipotecadas si no se dan unas estrictas condiciones y, por otro lado, se legisla sobre el aspecto de la publicidad re-gistral para que terceros puedan conocer el estado de cargas y gravámenes que pe-san sobre los inmuebles. Sin embargo, en otros países para constituir la hipoteca no se exigen formalidades de firma de escritura o de publicidad registral. Todo ello es indicativo de que una armonización regulación de la garantía hipotecaria debe dar lugar a unas profundas reformas del derecho civil y mercantil nacional de los Estados miembros, o lo que sería más importante y de mayor calado: la creación de un autén-tico cuerpo de derecho civil y mercantil europeo.

Entrando ya en el análisis de los aspectos particulares que las directivas de armo-nización deberían regular en el ámbito hipotecario, a modo de propuesta se podría destacar lo siguiente:

- La primera cuestión es la referida a la propia denominación de esta mate-ria. La utilización de términos ambiguos como “crédito vivienda” es contra-producente si se quiere dotar a los consumidores europeos de una protec-ción eficaz. Cuestión nada baladí es esta, pues en el derecho español la distinción entre préstamo y crédito con garantía hipotecaria tiene efectos ju-rídicos diferentes a la hora de la modificación de ciertas condiciones du-rante la vida de la hipoteca. Así, se propone que la normativa europea que se dicte para armonizar las legislaciones nacionales se aplique a cualquier tipo de figura crediticia o de financiación cuyo destino sea la adquisición de una vivienda con independencia de su denominación.

- Información previa al consumidor: La nueva normativa europea debe pro-mover y garantizar la información previa del consumidor. Para ello se debe dejar establecido que la información que se proporcione tenga un carácter vinculante para la entidad de crédito durante un tiempo que no podrá ser inferior a 15 días hábiles, en los cuales el consumidor a la vista de todas las condiciones ofertadas por la entidad tiene un periodo de reflexión en los que podrá tomar conciencia de todos los aspectos y circunstancias, y podrá asimismo acudir a otras entidades financieras distintas y así encontrar una mejor oferta. Al tener la condición de vinculante para la entidad la informa-ción ofrecida al consumidor, no podrán ser variadas unilateralmente en ningún caso ninguna de las condiciones ofertadas. El carácter vinculante de la oferta no dependerá de que el consumidor lo solicité así expresa-mente, al contrario la oferta siempre ha de tener ese carácter sin posibili-dad de pactar expresamente que la oferta solo lo sea a efectos meramente informativos.

El contenido de esta oferta vinculante personalizada debe hacer referencia en términos claros y comprensibles, y en letra totalmente legible, a los si-guientes aspectos: La cuantía y forma de entrega del capital del préstamo; todos las aspectos referidos a la amortización del capital, como son las fe-chas de los recibos y la cuantía de las cuotas, aportándose siempre un cuadro de amortización; las condiciones del reembolso anticipado total y parcial y todos sus gastos y comisiones; las particularidades de los intere-ses ordinarios, tipos, forma de revisión, fechas, periodos de liquidación, po-sibles límites máximos y mínimos, redondeos al alza o a la baja, forma y contenido de la comunicación al consumidor de las revisiones periódicas en caso de intereses variables, tipo de interés efectivo global o equivalente, procedimientos de reclamación contra esas revisiones; comisiones y todos los costes y gastos para el consumidor que podrán serle cargados durante la vida del préstamo, debe resaltarse especialmente aquellos gastos que correspondan al consumidor y que legalmente no sean exigibles para la constitución de la hipoteca (v. gr. seguros); los intereses de demora en ca-so de impago; los sistemas de reclamación en caso de conflicto con la en-tidad financiera, especificándose plazos, formas y direcciones en las que presentar la reclamación; las circunstancias específicas que permitan a la entidad ejecutar la hipoteca indicándose los costes procesales de cargo del consumidor y destacarse especialmente las posibilidades de rehabilitación del préstamo en caso incumplimiento del consumidor.

- Gastos previos o iniciales: la tasación y la comprobación del estado de car-gas del inmueble que se va a hipotecar, así como de la situación financiera del consumidor u otros gastos administrativos o judiciales. Para poder efectuar la oferta vinculante referida anteriormente será necesario hacer un desembolso de tales gastos previos o iniciales. En la solicitud escrita de la oferta se le debe hacer saber al consumidor si deberá asumirlos aún en el caso de que no se realice finalmente la operación o no. Para proteger a los consumidores eficazmente se deberá otorgarles la opción de que puedan ellos mismos aportar tanto los certificados y verificaciones registrales y administrativas que se requieran como la tasación de un técnico experto independiente, regulando las condiciones de homologación que sean pre-cisas para que los informes de tasación presentados por los consumidores puedan ser verificados por las entidades.

- Para hacer realmente eficaz toda esta información previa a los consumido-res es necesario establecer un sistema de consecuencias legales del in-cumplimiento por las entidades financieras tanto de las formas como del contenido de las ofertas. No basta con prever la posibilidad de una sanción pecuniaria a la entidad. Deberá otorgarle al consumidor un derecho de re-vocación de su consentimiento una vez firmada la hipoteca en el caso de que el contenido y las formas de la oferta vinculante no se ajuste a la previ-siones legales, procedimiento de revocación que ha de ser sencillo, sin costes para el consumidor y que deberá llevar aparejada la restitución recí-proca de las prestaciones, favoreciéndose siempre al consumidor. Es una consecuencia lógica, si el consumidor no ha podido reflexionar previamente en las debidas condiciones por culpa del incumplimiento de la entidad es coherente que una vez firmado el contrato se le posibilite retractarse, pues es entonces cuando toma conciencia real del alcance de sus obligaciones y derechos.

- Debido al gran incremento del volumen de hipotecas, las entidades finan-cieras hacen grandes inversiones en campañas publicitarias a gran escala utilizando un lenguaje agresivo y fomentando en gran medida este incre-mento del consumo. El contenido de la información proporcionada en a los consumidores mediante estas campañas debe ser regulado estrictamente, cualquier enfoque no debe obviar que la publicidad debe ser informativa sobre todo de las condiciones financieras y de los costes de los productos ofertados que al consumidor deben quedarles claras (por ejemplo en todos los anuncios de medicamentos en cualquier medio se obliga a introducir una determinada información con carácter obligatorio, o en los anuncios de tabaco o en los de bebidas alcohólicas).

- Sería muy positivo que también se regulase a nivel europeo el contenido mínimo de los folletos informativos sobre productos hipotecarios que obli-gatoriamente deben estar a disposición de los consumidores en las oficinas de las entidades de financiación. La entrega a los consumidores de estos folletos deberá ser gratuita. Las condiciones publicadas en esos folletos no tendrán un mero carácter orientativo sino que se considerarán como parte del contrato si finalmente se llega a firmar, salvo modificación expresa de las mismas favorable al consumidor.

- Para que el consumidor tenga una información completa, independiente y neutral, las Asociaciones de Consumidores deben tener acceso a la infor-mación contenida en los folletos informativos de productos hipotecarios. Por ello, deberá obligarse a las entidades financieras a depositar los folle-tos informativos actualizados en los organismos de representación de las Asociaciones de Consumidores para su consulta por éstas o hacer entrega de los mismos en aquellas Asociaciones de Consumidores que legalmente tengan la condición de más representativas.

- Documento público e inscripción en un registro oficial como elementos constitutivos: Se ha visto que las legislaciones nacionales más eficaces en la protección de los derechos de los consumidores son aquellas que exigen con carácter constitutivo la firma del documento contractual ante un fedata-rio público y posteriormente la inscripción del mismo en un registro oficial de acceso público. Por ello la normativa comunitaria deberá exigir que las legislaciones nacionales establezcan que toda operación mediante la cual se otorgue financiación a los consumidores poniendo como garantía el in-mueble que constituya su vivienda debe estar documentada por escrito en el que deberá intervenir un fedatario público (notario, juez de paz o profe-sional de análogas características que puedan dar fe de los actos en los que intervienen), que sea de libre elección por el consumidor si existen va-rios y posteriormente inscribir ese documento en un registro oficial al que podrá tener acceso el público en general para consultar sus datos. Sin es-tos dos requisitos las operaciones realizadas no tendrían validez y por lo tanto el inmueble no serviría en este caso de garantía. Los costes y gastos del cumplimiento de estas formalidades deberán ser los mínimos posibles para el consumidor, debiendo en todo caso ser de su conocimiento previo antes de su realización. El documento contractual deberá recoger sin mo-dificaciones el contenido íntegro de la oferta vinculante y el consumidor tendrá derecho de forma irrenunciable a examinar el documento durante los cinco días hábiles anteriores a la firma en la oficina del fedatario públi-co.

- Garantías o avales: las únicas garantías o avales exigibles a un consumi-dor que hipoteca su vivienda para obtener financiación para su compra son las derivadas de la propia garantía hipotecaria. Se debe impedir a las enti-dades financieras el consignar en el documento contractual ningún tipo de garantía distinta o aval personal de terceros en el caso de financiación de compra de viviendas con garantía hipotecaria.

- Costes y gastos adicionales: Es práctica habitual de las entidades financie-ras que con ocasión de la firma de un crédito hipotecario “coloquen” otra serie de productos y servicios: seguros por desempleo, muerte o invalidez, seguro contra incendios, seguros de protección del hogar (continente y contenido), obligación de abrir cuentas corrientes, o tarjetas bancarias o de domiciliar salarios. Es necesario que se limite la proliferación de esta prác-tica en primer lugar proporcionando la información adecuada al consumidor sobre la no obligatoriedad de esos productos o servicios conexos tanto en la oferta vinculante y documento contractual como en el folleto informativo, indicándose claramente y de forma destacada y específica cual es su coste exacto y permitiendo al consumidor una vez contratados que pueda fácil-mente desligarse de ellos sin que el contrato principal sufra ninguna modifi-cación. Caso de que las legislaciones nacionales establezcan algún tipo de seguro como obligatorio para contratar la hipoteca (en España únicamente lo es el de incendios del inmueble hipotecado) deberá hacerse constar en todo tipo de documento suscrito por el consumidor (incluida la póliza de seguros) si el seguro contratado es obligatorio legalmente o no.

- Gastos fiscales: la fiscalidad de la compra de la vivienda mediante el otor-gamiento de una hipoteca es muy dispar en los diversos Estados miem-bros, por ello sería conveniente una armonización del régimen fiscal y de los tipos impositivos que gravan estas operaciones dentro del marco co-munitario.

- Derecho de revocación: En los casos en los que la oferta vinculante o el documento contractual no se adecuasen tanto en la forma como en el contenido a las disposiciones obligatorias dictadas, el consumidor podrá retractarse de su consentimiento mediante una comunicación por escrito, en cuyo caso las partes deberán restituirse recíprocamente las prestacio-nes realizadas hasta ese momento si así lo desea el consumidor, sin que éste sufra ningún perjuicio y quedando liberado el inmueble de la carga en cualquier caso. Todos los costes y gastos aparejados al ejercicio de revo-cación en estos casos deberán ser satisfechos por la entidad financiera, como incumplidora de la normativa obligatoria que sería.

- Intereses moratorios: Deberá limitarse legalmente el tipo máximo de intere-ses moratorios por incumplimiento del consumidor que no podrá exceder en ningún caso el del interés legal del dinero fijado oficialmente incremen-tado en un 50%.

- Ejecución hipotecaria: Habida cuenta que hoy en día el plazo medio de amortización de las hipotecas suele superar los 20 años, durante este lar-gísimo período de tiempo la economía familiar puede sufrir altibajos y pe-ríodos de crisis que no deberían traducirse en la pérdida de la vivienda fa-miliar. Es por esto, que el impago de una sola de las cuotas del préstamo hipotecario es totalmente excesivo que sea suficiente como para dar lugar al procedimiento de ejecución hipotecaria. Este aspecto se enmarca dentro del tratamiento específico que se debe dar problema del sobreendeuda-miento de las familias, el cual carece de regulación europea aplicable y ni tan siquiera en la mayoría de las legislaciones nacionales tiene una solu-ción satisfactoria. La solución pasa por otorgar períodos de espera y quitas a los consumidores de manera similar a lo que sucede en casos de crisis empresariales con los procedimientos de quiebra. Este tema está más am-pliado en el estudio acerca del sobreendeudamiento de las familias, al que nos remitimos.

- Rehabilitación de la hipoteca: La legislación nacional española mediante una modificación de la normativa procesal ha introducido la posibilidad que los consumidores cuando su vivienda habitual va a ser subastada por im-pago de la hipoteca puedan evitarlo abonando los cuotas impagadas, inte-reses y demás gastos, rehabilitando de esta forma el préstamo hipoteca-rio. Aunque supuso un avance en su momento, se ha revelado como insu-ficiente pues parece que otorgar esta posibilidad una sola vez durante los más de veinte años que puede durar el plazo de amortización de la hipote-ca no mejora sustancialmente la protección de los consumidores. Por ello, la normativa comunitaria deberá extender esta posibilidad a todos lo Esta-dos miembros ampliando la posibilidad de su ejercicio de manera propor-cionada en función del plazo de amortización, de manera que podrá reha-bilitarse la hipoteca de la vivienda habitual tantas veces como sea necesa-rio (por ejemplo estableciéndose límites máximos, de un determinado nú-mero de veces por año en función de la situación económica particular de cada familia). El coste para el consumidor de esta rehabilitación no debe ir más allá del las cuotas impagadas hasta el momento en que ésta se realice y las costas judiciales (gastos de abogados, procuradores y peritos), en cuanto a los intereses moratorios se deberá aplicar la normativa nacional respecto a los intereses que se devenguen en general en las ejecuciones judiciales desde la presentación de la demanda hasta el momento de la consignación. En todo caso, tanto en la oferta vinculante y en el documento contractual, como en toda comunicación de la entidad o del Juzgado al consumidor se debe hacer constar de forma destacada la posibilidad de rehabilitación especificándose la forma, el coste y el plazo (de ser conoci-dos) para poder efectuarla.

- Nuevos costes: para todo gasto o comisión no contemplados en la oferta vinculante y documento contractual que la entidad pretenda cobrar al con-sumidor, será necesario que el consumidor otorgue por escrito su consen-timiento a partir del momento en el que se pretenda que entre en vigor, pues ello supone una modificación de las condiciones contractuales que exige el consentimiento de todas la partes y no deben ser impuestas uni-lateralmente por una de ellas, en este caso las entidades financieras.

- Cancelación total y parcial: Puesto que en determinadas legislaciones na-cionales a los consumidores no se le permite cancelar el préstamo hipote-cario antes de su vencimiento abonando en su totalidad el capital pen-diente de amortizar, o efectuar amortizaciones parciales disminuyendo el capital pendiente de amortización, una nueva normativa europea deberá garantizar estos derechos de los consumidores. Las condiciones y gastos que tales amortizaciones anticipadas totales o parciales del capital deberán ser conocidas por el consumidor, haciéndose constar expresamente y de forma destacada en tanto en la oferta vinculante como en el documento contractual. En todo caso deberá establecerse un límite máximo respecto a las comisiones que las entidades podrán cobrar a los consumidores por el ejercicio de este derecho. Y se deberá instar a las autoridades nacionales para que faciliten estas operaciones estableciéndose un régimen fiscal po-co gravoso con beneficios fiscales y de costes registrales, notariales o si-milares reducidos.

- Modificaciones contractuales posteriores a la firma: Se deberá contemplar expresamente la posibilidad de modificar de común acuerdo las condicio-nes inicialmente pactadas: en cuanto a condiciones personales: cambios de entidad acreedora y cambios de deudores hipotecarios, así como en las demás condiciones: renegociación de tipos interés, de plazos…Asimismo, todos estos cambios deben contar con un régimen fiscal armonizado de lo más beneficioso para el consumidor, con comisiones limitadas legalmente en cuanto a su cuantía máxima y con costes notariales y registrales reduci-dos.

- Subrogación del consumidor en la hipoteca del constructor o promotor de la vivienda: en el caso de préstamos concedidos a constructores o promoto-res de viviendas, cuando esté previsto la subrogación de los consumidores adquirentes de las vivienda en esos préstamos, se deberá obligar a infor-mar al comprador por escrito de que esa subrogación no es obligatoria y que queda a su elección la financiación por otras vías. En caso de no op-tarse por la subrogación en el lugar del constructor o promotor serían de estos últimos todos los gastos, costes y comisiones derivados de la can-celación del préstamo correspondientes a la vivienda en cuestión, conside-rándose nula de pleno derecho toda renuncia por parte del consumidor a cualquier aspecto de estos derechos efectuada en cualquier tipo de docu-mento. El consumidor podrá optar en cualquier tiempo por no subrogarse en la hipoteca del constructor o promotor de la vivienda que adquiere aun-que no se le hubiese informado de ello en sus documentos de compra o de subrogación, siendo de cuenta del constructor o promotor todos los gastos, costes y comisiones derivados del ejercicio de esta opción.