LE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Nécessité et obstacles pour une harmonisation législative européenne

La réglementation européenne relative à la protection des consommateurs en matière de services financiers nous pourrions la qualifier de "flexible" compte tenu qu'il s'agit des recommandations, de codes moraux ou d'accords de bonnes pratiques.

Dans le cadre du crédit hypothécaire toute tentative des Organismes de l'Union Européenne d'approuver un règlement astreignant qui contiendrait une harmonisation qui a terminé spécialement dans un échec bruyant.

Ni quoi dire que le recours aux crédits hypothécaires pour financer l'achat d'immeubles, spécialement le logement, s'est transformé en une pratique généralisée dans tous les pays de l'Union Européenne, qui est arrivée aux niveaux alarmants. Tout cela a été rendu propice d'une part par les taux réduits des intérêts de la zone EURO dans les dernières années et, d'autre part, par la décision les organismes financiers et les pouvoirs publics de faciliter de manière massive la concession de cet instrument de financement, ce qui s'est transformé en un instrument plus de politique économique du au fait que le secteur immobilier et ses dérivés et la consommation des familles se sont transformé en un pourcentage très haut du PIB de beaucoup des états membres.

Pourrait être pensé que la grande prolifération du marché hypothécaire intérieur serait le bouillon de culture propice pour que dans un espace économique commun européen des organismes financiers d'un état aient pu étendre leur zone d'activité à d'autres états. Toutefois la réalité est que ce marché commun hypothécaire dans la pratique est seulement une entéléchie. La conséquence de tout cela est que le consommateur est nui parce que le manque de concurrence donne lieu à que le marché soit fermé et dominé par les grands groupes financiers de ses pays respectifs.

Compte tenu de l'impossibilité ou de l'incapacité pour l'approbation de directive de une harmonisation en matière hypothécaire, les organismes communautaires ont finalement opté pour la voie du dialogue entre les représentants des consommateurs et ceux du secteur financier. C’est ainsi apparu l'Accord Européen relatif à un Code de Conduite Volontaire sur l'information Précontractuelle pour Crédits Logement signé par les Associations européennes de consommateurs et les Associations européennes du secteur du Crédit, ce qui s'est transformé dans la Recommandation de la Commission Européenne du 1 mars 2001 relative à l'information précontractuelle qui doit fournirait aux consommateurs par les prêteurs de crédits du logement.

Cette Recommandation, louable tant qui a supposé une tentative d'unification de critères au niveau communautaire en ce qui concerne la transparence et l'information dans les crédits logement, dans certains aspects ce qu'il a fait a été réduire la protection dispensée aux consommateurs par certaines des législations nationales, comme par exemple l'espagnole.

ADICAE a manifesté la nécessité que l'harmonisation de la législation espagnole avec le code de bonnes pratiques eurepeo, il ne puisse pas supposer en aucune façon, une diminution des garanties de protection qu'accorde la réglementation espagnole jusqu'à présent.

Toutefois, toute cette approche initiale quant aux avantages d'une harmonisation de maxima heurte frontalement avec deux grandes difficultés : d'abord l'opposition aggravée du Lobby bancaire qu'il presse pour qu'on établisse un marché unique à sa mesure en éloignant de tout protagonisme aux consommateurs et en favorisant, sur tout autre chose, la libre circulation des marchandises et des services par l'application purement mercantilist des règles du libre marché avec autant moins de restrictions soient possibles.

Le second obstacle fondamental se réfère à la même technique juridique qui règle le cadre hypothécaire, d'entrée il faut souligner le marqué caractère local des règlements nationaux parce que l'hypothèque est associée au droit de propriété: la nature même de la garantie hypothécaire est territoriale, pour cela le règlement de ce droit dans les législations nationales est substantiellement différent.

Une autre importante directive dans cette matière est la directive 2000/12/CE du Parlement et du Conseil relative à l'accès à l'activité des organismes de crédit et à son exercice. Le Parlement Européen et le Conseil de l'Union Européenne avec cette Directive 2000/12, concluent dans le paragraphe 3 du préambule que "il est nécessaire, pour faciliter l'activité de l'entreprise d'établissement de crédit et pour l'exercice, que les différences qui créent des obstacles dans la législation des États membres sont dépassé.

Dans l'article 69 de la Directive, dans les cas où les établissements de crédit (banques) fournissent des prêts et comme garantie reçoivent des hypothèques ils doivent avoir des soins spéciaux, on établit spécifiquement que les "propiétés immobilières hypothéquées doivent être obligatoires avec des critères déterminants de la charge et la nouvelle évaluation, pour prendre en considération les progrès sur le marché des propriétés immobilières commerciales. Les propriétés immobilières doivent être utilisées ou louer par les propietaires".

De cette Directive il résulte que l'Union Européenne convient avec l'idée du prêt hypothécaire et demande simultanéement des contrôles stricts dans les propriétés immobilières hypothéquées pour garantir les prêts fournis par les établissements de crédit.

UN MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE EUROPÉEN POUR LES CONSOMMATEURS

CRÉDITS HYPOTHÉCAIRES

Nécessité et obstacles pour l'harmonisation législative européenne

L'acquisition de logement entraîne faire usage de d'un des produits bancaires plus étendus dans le monde : les prêts hypothécaires. De nos jours, presque personne n'a la capacité de paiement suffisant pour débourser, au comptant, la quantité exigée pour posséder un immeuble. Même, si on l’a, il peut intéresser d'accéder au logement par ce produit pour des raisons fiscales et d'un autre type, dans quelques états de l'UE.

La réglementation européenne relative à la protection des consommateurs en matière de services financiers on pourrait la qualifier de "inexistant", puisqu'il s'agit de recommandations, codes moraux ou accords de bonnes pratiques. Spécialement dans le cadre du crédit hypothécaire, toute tentative de l'UE d'approuver un règlement astreignant qui contiendrait une harmonisation a terminé en s'avérant absolument inefficace. Dû fondamentalement à la nécessité pour harmoniser la réglementation hypothécaire, de modifier les ordres civils de chacun des Etats Membres, ce à quoi encore aujourd'hui est réticents et la tendance dangereuse à effectuer une harmonisation de minimums, avec l'offense conséquente pour les consommateurs des pays avec haut niveau de protection, ce qui produit une haute méfiance.

PRATIQUE GÉNÉRALISÉE DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE

Le recours aux crédits hypothécaires pour financer l'achat d'immeubles, spécialement le logement habituel, s'est transformée en une pratique généralisée dans tous les pays de l'UE, qui est arrivée aux niveaux alarmants, en raison de réduits taux d'intérêt de la zone euro existants pendant les dernières années et, de la décision des organismes financiers et des pouvoirs publics de faciliter de manière massive la concession de cet instrument de financement.

On peut penser que le développement du marché hypothécaire intérieur était le point propice pour que les organismes financiers d'un état membre aient pu étendre leur zone d'activité à d'autres états dans l'espace européen. Toutefois celui-ci dans la pratique est seulement quelque chose irréel. La conséquence de tout cela est que le consommateur a nui parce que le manque de concurrence produit que le marché soit fermé et dominé par les grands groupes financiers de ses pays respectifs. Il faut se demander pour les causes par lesquelles n'a pas pu être établi, jusqu'à présent, un espace unique hypothécaire, spécialement, un marché unique pour les consommateurs. Et pour répondre à cette question nous devrons aller à ce qui est indiqué en principe, c'est-à-dire, au manque d'harmonisation de la législation hypothécaire européenne.

DES TENTATIVES DE CRÉATION D’UN ESPACE UNIQUE HYPOTHÉCAIRE

Les tentatives d'obtenir une harmonisation dans ce terrain par la Commission Européenne viennent de loin et ont terminé avec l'approbation d'une simple Recommandation (2001/193) relative à l'information précontractuelle qui doit être fournie aux consommateurs par les prêteurs dans les appelés "crédits logement" ; laquelle dans quelques aspects réduit la protection dispensée aux consommateurs par les législations nationales de quelques Etats membres, comme l'Espagne. Ainsi entre 1984 et 1997 la Commission a abordé trois projets dirigés à obtenir l'harmonisation mentionnée : 1) le projet de directive d'harmonisation du marché hypothécaire, 2) le rapport Vorms pour l'harmonisation de la “TAE” en matière de crédit hypothécaire, et 3) le rapport Empírica sur les possibilités d'harmoniser le crédit hypothécaire. Tout cela a fini de la même manière : sans aucune approbation de réglementation d'accomplissement obligé dans cette matière.

LA RECOMMANDATION DE LA COMMISSION EUROPÉENNE DU 1 MARS 2001

En connaissant l'impossibilité ou l'incapacité pour l'approbation d’une directive d'harmonisation en matière hypothécaire, les organismes communautaires ont finalement opté pour la voie du dialogue entre les représentants des consommateurs et ceux du secteur financier. Tout cela, malgré les rapports cités qui plaidaient pour la nécessité d'une réglementation astreignante. On pensait que mieux que rien était d'avoir une référence minimale bien qu'il soit seulement à titre volontaire. Ainsi est apparu l'Accord Européen relatif à un Code de Conduite Volontaire sur l'Information Précontractuelle pour Crédits Logement signé par les Associations européennes de consommateurs et les Associations européennes du secteur du Crédit, ce qui s'est devenue la Recommandation 193 de la Commission Européenne du 1 mars 2001 relative à l'information précontractuelle qui doit être fournie aux consommateurs par les prêteurs de crédits logement. Une proposition minimale si on prétend créer et régler adéquatement ce marché et de protéger aux utilisateurs avec garantie totale.

LA RECOMMANDATION DIMINUE LA PROTECTION DES CONSOMMATEURS ESPAGNOLS

Dans d'autres pays, par exemple l'Allemagne ou l'Italie, suppose, toutefois une certaine protection supplémentaire dans les conditions strictement d'information du consommateur, toujours proportionnellement, en tenant compte du fait que l'Espagne est le pays avec un plus grand niveau d'endettement des consommateurs par des prêts hypothécaires. En Espagne on avait approuvé l'Ordre Ministériel 06 le 5 mai 1994 sur la transparence des conditions financières des prêts hypothécaires, dont le but primordial était de garantir une information adéquate et une protection pour les consommateurs. Dans ces cas, en mettant l'accent surtout la libre élection de l'organisme de crédit et sur le règlement du contenu des brochures informatives qui rassemblent les conditions financières du prêt. L'OM 06/1994 considère toujours l'offre hypothécaire préalable formulée par écrit d'un organisme de crédit comme astreignant pour l'organisme lui-même, sans que la demande expresse du consommateur soit nécessaire. Au contraire que la Recommandation de l'UE qui stipule que l'organisme de crédit a la possibilité de modifier de manière unilatérale les conditions du crédit hypothécaire qui sont fait arriver préalablement au consommateur au moyen de l’appelée “information personnalisée”, à moins que le consommateur lui-même ait sollicité de manière expresse que cette information était astreignante pour l'organisme, ce qui représenterait une grande incertitude du consommateur au moment de contracter et ce qui connaîtrait seulement les conditions finales au dernier moment de l'embauche.

DIFFICULTÉS POUR L'HARMONISATION

Toutefois, toute cette approche initiale quant aux avantages d'une harmonisation de maxima heurte frontalement avec deux grandes difficultés. D'abord, l'opposition aggravée du Lobby bancaire qui presse pour qu'on établisse un marché unique à sa mesure par l'application purement marchand des règles du libre marché avec autant que moins de restrictions soient possibles. Le second obstacle fondamental, se réfère à la réglementation régulatrice du cadre hypothécaire qui est substantiellement différent dans les états membres de l'UE. Ainsi dans de nombreux pays il y a une réglementation très formelle qui règle très strictement des aspects comme : 1) le système de constitution des hypothèques par des documents publics et son inscription dans un registre public à titre constitutif (ils sont réglés aussi de manière particulière) 2) la procédure d'exécution au moyen de laquelle on protège aussi aux consommateurs même qui ne peuvent pas perdre leurs propriétés hypothéquées si on ne donne pas des conditions strictes et, d'autre part, on légifère sur lui 3) aspect de la publicité au registre pour que des tiers puissent connaître l'état charges et impôts qui pèsent sur les immeubles.

Cependant, dans d'autres pays pour constituer l'hypothèque on n'exige pas de formalités de signature d'écriture ou de publicité au registre. Tout cela est indicatif duquel un règlement harmonisé de la garantie hypothécaire doit donner lieu à des réformes profondes du droit civil et marchand national des Etats membres, ou ce qui serait plus important et d'un plus grand ajour : la création d'un authentique corps droit civil et Européen marchande.

Raisons pour l'harmonisation du crédit hypothécaire

Ces raisons ont été exposées par le CES quand il s'est prononcé pour la proposition de la Directive relative à la liberté d'établissement et de prestation de services en domaine du crédit hypothécaire, qui n'a été jamais approuvé :
- Orientation du crédit hypothécaire à l'acquisition de logement, augmentant l'insertion sociale des groupes avec des difficultés pour l'accès à la propriété.
- Devoir des pouvoirs publics d’améliorer l'accès à un logement digne à travers des instruments comme le règlement harmonisé des crédits hypothécaires dans l'UE.
- Augmentation de la compétitivité au bénéfice des consommateurs étant donnée la liberté d'établissement dans l'UE des organismes financiers dans ce cadre hypothécaire
- Accès à des formules du financement hypothécaire et/ou économie propre d'un autre pays.

PROPOSITIONS ADICAE

Par de meilleures offres hypothécaires pour le consommateur européen

Dans le droit espagnol la distinction entre prêt et crédit avec garantie hypothécaire a des effets juridiques différents. Ainsi, on propose que la réglementation européenne qui est dictée pour harmoniser les législations nationales soit appliquée à toute figure de crédit ou de financement dont le destin est l'acquisition d'un logement indépendamment de sa dénomination.

INFORMATION PRÉALABLE AU CONSOMMATEUR

On doit établie que l'information fournie est astreignante pour l'organisme de crédit pendant un temps non inférieur à 15 jours capables. Le consommateur en voyant toutes les conditions offertes par l'organisme a une période de réflexion et peut aller à d'autres organismes de crédit différents et ainsi chercher une offre meilleure. Le caractère astreignant de l'offre ne dépendra pas du fait que le consommateur le sollicite expressément. Celle-ci doit toujours avoir ce caractère, sans possibilité de pactiser explicitement qui l'offre a des effets simplement informatifs, de manière semblable à ce qui est dicté dans l'OM 06/1994. Le contenu de cette offre astreignante personnalisée doit faire référence en termes clairs et compréhensibles, et en lettre totalement lisible, aux aspects suivants :
- Quantité et manière de livraison du capital du prêt
- Aspects relatifs à l'amortissement du capital (dates des reçus, quantité des quotes-parts), apportant toujours un tableau d'amortissement –
- Conditions du remboursement anticipé total et partiel, ses frais et commissions.
- Particularités des intérêts ordinaires, comme TAE, arrondissements, forme de révision, etc..
- Commissions, frais et coûts qu'ils pourront lui être chargés au consommateur pendant la vie du prêt, en soulignant ces frais qui correspondent au consommateur et que ne soient pas exigibles légalement en constituant l'hypothèque (assurances d'amortissement, de vie...)
- Les intérêts de retard en cas de non-paiement
- Les systèmes de réclamation en cas de conflit avec l'organisme financier, spécifiant délais, manières et directions dans lesquelles présenter la réclamation
- Les circonstances spécifiques qui permettent à l'organisme d'exécuter l'hypothèque, en indiquant les coûts de procédure de charge du consommateur et en soulignant les possibilités de réadaptation du prêt en cas de non-paiement des quotes-parts.

FRAIS PRÉALABLES OU INITIALES

Cet alinéa comprend la taxation et la vérification de l'état de charges de l'immeuble qui va être hypothéqué, ainsi que la situation financière du consommateur ou autres frais administratifs ou judiciaires. Pour pouvoir effectuer l'offre astreignante mentionnée précédemment, il sera nécessaire de faire un paiement de tels frais préalables ou initiaux. Dans la demande écrite de l'offre, on doit faire savoir au consommateur s'il devait encore les assumer au cas où on n'effectuerait pas finalement l'opération. Pour protéger efficacement aux consommateurs on devra leur accorder l'option dont peuvent eux-mêmes apporter tant les certificats et les vérifications qui sont requises, comme la taxation d'un technicien expert indépendant, en réglant les conditions d'homologation qui sont nécessaires pour que les rapports de taxation présentés par les consommateurs puissent être vérifiés par les organismes.

DES CONSÉQUENCES LÉGALES PAR INACCOMPLISSEMENT DES FORMES ET CONTENU DES OFFRES

On devra accorder au consommateur un droit de révocation de son consentement une fois signée l'hypothèque au cas où le contenu et les formes de l'offre astreignante ne seraient pas adaptés aux prévisions légales. Procédure de révocation qui doit être simple, sans coût pour le consommateur et qui devra avoir préparé la restitution réciproque des prestations, en favorisant toujours au consommateur.

PUBLICITÉ INFORMATIVE

Le contenu de l'information fournie aux consommateurs au moyen de ces campagnes publicitaires doit strictement être réglé. La publicité doit être informative surtout des conditions financières et des coûts des produits offerts qui doivent être clairs au consommateur.

RÈGLEMENT DES BROCHURES INFORMATIVES

Il serait très positif qu'on réglerait au niveau européen le contenu minimal des brochures informatives sur les produits hypothécaires. Ils devraient obligatoirement être à la disposition des consommateurs dans les bureaux des organismes de financement, et leur livraison devrait être gratuite. Les conditions publiées dans ces brochures seront considérées comme une partie du contrat s'il arrive finalement à être signé, sauf modification expresse des mêmes, favorable au consommateur.

ACCÈS DES ASSOCIATIONS DE CONSOMMATEURS AUX BROCHURES INFORMATIVES MISES À JOUR

Pour que le consommateur ait une information complète, indépendant et neutre, les Associations de Consommateurs doivent avoir accès à l'information contenue dans les brochures informatives de produits hypothécaires. Pour cette raison, on devra obliger aux organismes financiers de déposer les brochures informatives mises à jour dans les organismes de représentation des Associations de Consommateurs pour sa consultation par celles-ci ou de faire livraison de ces derniers dans ces Associations de Consommateurs qui ont légalement la condition de plus représentatives.

DOCUMENT PUBLIC ET INSCRIPTION DANS UN REGISTRE OFFICIEL

Il a été vu que les législations nationales les plus efficaces dans la protection des droits des consommateurs sont celles qui exigent à titre constitutif la signature du document contractuel devant un officier public et postérieurement l'inscription de ce dernier dans un registre officiel d'accès public. Pour cela la réglementation communautaire devrait exiger ces deux conditions, sans lesquelles les opérations effectuées n'auraient pas validité et par conséquent l'immeuble ne servirait pas dans ce cas de garantie. Les coûts et les frais de l'accomplissement de ces formalités devront être le minimum possible pour le consommateur, en devant en tout cas être de leur connaissance préalable avant leur réalisation. Le document contractuel devra reprendre sans modification le contenu complet de l'offre astreignante et le consommateur auront droit de manière irrévocable à examiner le document pendant les cinq jours capables précédents à la signature dans le bureau de l'officier public.

DES GARANTIES ET DES APPROBATIONS

Les seules garanties ou les approbations exigibles à un consommateur qui hypothèque son logement pour obtenir financement pour son achat sont celles dérivées de la garantie hypothécaire elle-même. On doit empêcher aux organismes financiers de consigner dans le document contractuel aucun type de garantie différente ou approbation personnelle de tiers dans le cas de financement d'achat de logements avec garantie hypothécaire.

COÛTS ET FRAIS ADDITIONNELS

Il est nécessaire qu'on limite la prolifération de cette pratique en fournissant l'information adéquate au consommateur sur le caractère non obligatoire de ces produits ou services connexes (l'assurance de la maison, l’assurance d'amortissement de prêts, la domiciliation de liste) tant dans l'offre astreignante et le document contractuel comme dans la brochure informative, en indiquant clairement et de manière soulignée et spécifique quel est son coût précis et en permettant au consommateur une fois contractées qui peut facilement être délié de d'eux sans que le contrat principal ne souffre aucune modification. Cas que les législations nationales établissent une certaine assurance comme obligatoire pour contracter l'hypothèque (en Espagne, uniquement l'assurance d'incendies de l'immeuble hypothéqué) devra être fait figurer dans tout type de document souscrit par le consommateur (y compris la police d'assurances) si l'assurance contractée est obligatoire légalement ou non.

FRAIS FISCAUX

La fiscalité de l'achat du logement au moyen de l'octroi d'une hypothèque est très différente dans les divers Etats membres, pour cela serait nécessaire une harmonisation du régime fiscal et des taux d'imposition qui grèvent ces opérations dans le cadre communautaire.

DROIT DE RÉVOCATION

Dans les cas où l'offre astreignante ou le document contractuel ne s'adapteraient pas tant dans la manière, comme dans le contenu aux dispositions obligatoires dictées, le consommateur pourra modifier son consentement par une communication par écrit. Alors, les parties devront réciproquement restituer les prestations effectuées jusqu'à ce moment si ainsi le souhaite le consommateur, sans que celui-ci souffre aucun préjudice et en étant libéré l'immeuble de la charge en tout cas. Tous les coûts et frais unis à l'exercice de révocation dans ces questions devront être satisfaits par l'organisme financier, comme négligée de la réglementation obligatoire.

INTÉRÊTS DE RETARD

On devra légalement limiter le type maximal d'intérêts de retard pour inaccomplissement du consommateur qui ne pourra dépasser dans aucun cas celui de l'intérêt légal de l'argent fixé officiellement accru 50%.

EXÉCUTION HYPOTHÉCAIRE

Le non-paiement d'une seule des quotes-parts du prêt hypothécaire, il est totalement excessif pour qu'il soit suffisant pour procéder à l'exécution hypothécaire. Cet aspect est encadré dans le traitement spécifique qui doit être donné au problème de l'sobreendettement des familles, lequel manque de règlement européen applicable et ni tellement au moins dans la majorité des législations nationales il a une solution satisfaisante. La solution implique accorder des périodes d’attente et remises aux consommateurs de manière semblable à ce qui arrive dans des cas de crises patronales avec les procédures de faillite.

RÉADAPTATION DE l’HYPOTHEQUE

La législation nationale espagnole a introduit par une modification de la réglementation de procédure, la possibilité que les consommateurs quand son logement habituel est en train d’être adjugée par non-paiement de l'hypothèque ils puissent l'éviter en payant les quotes-parts impayées, intérêts et autres frais, en réhabilitant ainsi le prêt hypothécaire. Bien qu'il ait supposé une avance en son temps, il a été révélé comme insuffisant. Pour cette raison, la réglementation communautaire devra étendre cette possibilité à tous les Etats membres, en étendant la possibilité de son exercice de manière proportionnée en fonction du délai d'amortissement, de sorte que puisse réhabiliter l'hypothèque du logement habituel tant de fois comme elle est nécessaire (par exemple en étant établi limites maximales, d'un certain nombre de fois par année en fonction de la situation économique particulière de chaque famille). Le coût pour le consommateur de cette réadaptation ne doit pas aller au-delà des quotes-parts impayées jusqu'à présent et les côtes judiciaires (frais avocats et experts). Quant aux intérêts de retard on devra appliquer la réglementation nationale en ce qui concerne les intérêts qui sont touchés en général dans les exécutions judiciaires, depuis la présentation de la demande jusqu'au moment de l'allocation. En tout cas, tant dans l'offre astreignante et le document contractuel, comme dans toute communication de l'organisme ou de la Cour au consommateur on doit faire remarquer de manière importante la possibilité de réadaptation en étant spécifié la manière, le coût et le délai (d'être connus) pour pouvoir l'effectuer.

DES NOUVEAUX COÛTS

Pour tout frais ou commission non considérés dans l'offre astreignante et le document contractuel que l'organisme prétend percevoir au consommateur, il sera nécessaire que le consommateur accorde par écrit son consentement à partir du moment où on prétend qu'il entre en vigueur, parce que cela suppose une modification des conditions contractuelles qu'elle exige le consentement de toutes les parties et ne doivent pas unilatéralement être imposées par une de d'elles, dans ce cas les organismes financiers.

ANNULATION TOTALE ET PARTIELLE

Puisque dans certaines législations nationales aux consommateurs on ne permet pas d'annuler le prêt hypothécaire avant leur échéance en payant la totalité du capital sans payer, ou effectuer des amortissements partiels, une nouvelle réglementation européenne devra garantir ces droits des consommateurs. Les conditions et les frais de tels amortissements anticipés, totaux ou partiels du capital, devront être connus par le consommateur, en faisant figurer expressément et de manière soulignée tant dans l'offre astreignante comme dans le document contractuel. En tout cas on devra établir une limite maximale en ce qui concerne les commissions que les organismes pourront percevoir aux consommateurs par l'exercice de ce droit. Et on devra inciter aux autorités nationales pour que facilitent ces opérations en étant établi un régime fiscal peu lourd avec des bénéfices fiscaux et de coûts au registre, notariaux ou semblables réduits.

MODIFICATIONS POSTÉRIEURES Á LA SIGNATURE

On devra expressément considérer la possibilité de modifier d'un commun accord les conditions initialement pactisées, quant à des conditions personnelles, changements d'organisme créditeur et changements d'endettés d'hypothécaires. En ce qui concerne les autres conditions, renégociation de taux d'intérêt, de délais... De même, tous ces changements doivent compter un régime fiscal harmonisé du plus bénéfique pour le consommateur, sur commissions limitées légalement quant à leur quantité maximale et avec coûts notariaux et au registre réduit.

SUBROGATION DU CONSOMMATEUR DANS l'HYPOTHÈQUE DU CONSTRUCTEUR OU PROMOTEUR DU LOGEMENT

Dans le cas de prêts accordés à des promoteurs de logements, quand est prévue la subrogation des acheteurs des logements dans ces prêts, on a l’obligation d'informer à l'acheteur par écrit que cette subrogation il n'est pas obligatoire et que reste à son élection le financement par d'autres voies. En optant pas pour la subrogation dans le lieu du promoteur des coûts seraient de ce dernier tous les frais, et des commissions dérivées de l'annulation du prêt, correspondant au logement en question, en considérant nulle tout renoncement par le consommateur à tout aspect de ces droits effectué dans tout type de document. Le consommateur pourra opter en tout temps pour ne pas subroger dans l'hypothèque du promoteur du logement qu'il acquiert même s’ont ne l'avait pas informé de cela dans les documents d'achat ou de subrogation.

LE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE EN ALLEMAGNE

La possibilité d'une garantie auxiliaire fournie par une saisie préventive dans les propriétés immobilières ("hypothèque" ) est reconnue principalement dans tous les systèmes législatifs européens. Toutefois ce qu'on appelle "Grundpfandrechte" ; dans la terminologie légale allemand a particularités considérables, qui empêchent l'affaire internationale dans ce domaine.

Le système de Prêts Hypothécaires (Grundpfandrechte) en Allemagne

"Grundpfandrechte" a une longue tradition en Allemagne et on considère légalement comme un composant du codage de base du droit privé allemand depuis l'année 1900, malgré cela, la réglementation relative au "Grundpfandrechte" ; il n'a pas souffert de grands changements. Les Directives européennes, qu'ils allaient être transposés à la loi allemande ont été prises en considération dans les normes d'obligations.

"Grundpfandrechte"

L'expression "Grundpfandrechte" serait ce qui est générique pour se référer aux différentes espèces d'un même type de charge. La Grundschuld ou la dette immobilière et l'hypothèque.
Ces droits ont deux caractéristiques communes :

1)"Grundschuld", ou dette immobilière et la "Hypothèque" ; ils sont effectifs même s'il n'existe pas la base contractuelle. 2) Le titulaire d'une "Hypothèque" ; ainsi que le titulaire d'un "Grundschuld" ; ont le droit d'utiliser les propriétés immobilières à travers l'exécution et de cette manière effectue par exemple un remboursement de prêt.

La "hypothèque" est différenciée du "Grundschuld" ; par l’appelé "Akzes-sorietät " ; qui veut dire accessoire de la garantie
"Akzessorietät" ; (Accessoire) les définitions de "Hypothèque" ; et de "Grundschuld" ; dans le code sont presque identiques. On différencie entre les deux seulement parce que la "Hypothèque" ; il est reconnu auxiliaire pour une certaine dette. La relation entre "Hypothèque" ; et la dette qui est précédemment décrite on l’appelle "Akzessorietät" ; (accessoire). Ceci signifie pratiquement qu'une "Hypothèque" ; qui a été reconnu comme auxiliaire pour un remboursement de prêt il existe seulement s'il y a une demande valable pour le remboursement en même temps, au moins non après que le prêt a été payé. Toutefois, c’est encore une question de conflit scientifique si le prêteur a le droit de faire usage de la "Hypothèque" ; enregistrée même si le contrat de prêt a été révoqué ou a été invalidé étant donné tout autre raison.

Le "Grundschuld" ; ou dette immobilière n'est pas accessoire, c'est-à-dire existe indépendamment d'une demande valable. Le Code Civil Allemande stipule que seulement ces provisions de la loi de la "Hypothèque" ; qui ne conditionnent pas l'existence d'une demande aussi ils sont appliqués au "Grundschuld”. Par conséquent, le titulaire d'un "Grundschuld" ; a droit principalement pour utiliser les propriétés immobilières à tout moment et sans aucun problème. Il est vrai que si on reconnaît un "Grundschuld”, on fait normalement un accord que le titulaire a droit pour faire usage de son droit pour un but défini, par exemple d'effectuer le remboursement d'un prêt. Toutefois, la protection des propriétaires des propriétés immobilières qu'il est du à un tel accord n'est pas efficace si le "Grundschuld" est transféré à une troisième personne qui n'est pas obligée à l'accord précédent, et cela étant donné l'efficacité entre les parties de l'affaire. Postérieurement, et spécialement les banques, tendent à rédiger les accords offerts à ses clients, parmi de documents peu étendus, de sorte que par exemple non seulement le remboursement d'un prêt mais aussi toute demande future soit couvert par le "Grundschuld" . La juridiction du Tribunal Fédéral Allemand a considéré tels accords valables dans la majorité des cas. Du point de vue de ce Tribunal, seulement un accord selon lequel le propriétaire des propriétés immobilières avait reconnu un "Grundschuld" ; prévu pour les dettes d'une troisième personne il est invalide.

Les formalités

Pour accorder un "Grundpfandrecht” pour la première fois et de manière efficace, en accord avec les principes de la loi allemande des propriétés immobilières n'est pas assez que le propriétaire et l'acheteur concluent un simple accord. D’autre, on a besoin d'un acte de publicité qui rend compte de l'existence du droit en outre le titulaire du droit envers le public en général, et en même temps offre la possibilité d'une transaction authentique. Pour ce but les tribunaux locaux portent un "Grundbuch" ; (registre immobilier), dans lequel la propriété et autres droits relatifs à certains immeubles s'inscrivent les appelées hypothèques de registre. C’est à dire, le registre d'une "Hypothèque" ; ou d’un "Grundschuld" est constitutif, tout comme dans la réglementation espagnole. On applique la même chose principalement aussi au transfert de ces droits.

Il est important d'observer qu'on émet un certificat et il est généralement donné au titulaire de chacun des droits. La livraison manuelle de ce document dans tels cas remplace le registre du transfert dans le "Grundbuch”.

Une comparaison avec les autres états de l'Union Européenne

Les règlements relatifs à ces matières dans les autres états européens diffèrent considérablement dans quelques parties des principes allemands mentionnés précédemment. Dans ce contexte non seulement le principe de nature abstraite des droits in rem comme particularité du système législatif allemand doit être considéré. Complètement différent de la pratique légale en Allemagne, le saisie préventif des propriétés immobilières et l'obligation de payer un prêt sont généralement très reliés à travers des systèmes législatifs européens. La "hypothèque anglaise", la "hypothèque conventionnelle" français (art. 2124 du Code Civil) peut illustrer cela, ainsi que la loi portugaise correspondante (Art. 686 Code Civil). Dans beaucoup de systèmes législatifs l'hypothèque se termine même, qui signifie que peut être utilisée pour la période du temps non plus de 10 années (Finlande) ou 20 années (Italie) à moins qu'il ne soit pas formellement prolongé.

Les différences significatives apparaissent aussi dans les formalités. D'une part, les registres de la propriété dans d'autres pays ne sont pas comparables dans aucun cas au "Grundbuch", ou registre immobilier allemand. Ceci arrive à être clair en tenant compte que le registre dans quelques pays n'a aucune conséquence légale constitutive absolument (par exemple, au Portugal ou à Luxembourg) et il est parfois de peu d'importance en ce qui concerne une transaction authentique (par exemple, en France). D'autre part, le transfert manuel seulement sur la base d'un document écrit n'est pas possible dans la majorité des pays européens.
Les problèmes des consommateurs allemands avec le prêt hypothécaire
Pratiquement, du point de vue des consommateurs, le prêt hypothécaire joue en Allemagne un rôle important dans le financement de l'achat des propriétés immobilières puisque pour la majorité de consommateurs l'achat des propriétés immobilières est possible parce que le système législatif permet généralement d'acheter et d'utiliser les propriétés immobilières comme garantie auxiliaire en même temps. Toutefois, l'affaire dans ce domaine est souvent problématique. Il peut ensuite être vu avec deux exemples de problèmes représentatifs.
-"Vorfälligkeitsentschädigung" : Les prêts sont accordés très souvent sur la base d'un taux d'intérêt fixe à long terme. Au cas où le capital qui il est nécessaire de compenser le prêt est offert sur le marché sous des conditions d'intérêt plus favorables, une conversion de la dette est raisonnable du point de vue de l'emprunteur.

En se référant aux stipulations légales relatives à des prêts hypothécaires, ceci est principalement possible après qui a seulement passé une période de 10 années. Toutefois, il fait une paire d'années que le Tribunal Fédéral Allemand a soutenu que sous des circonstances spéciales l'emprunteur peut exiger un accord de fin, qui inclurait l'obligation de l'emprunteur de payer l'indemnisation étant donnée la fin avant du temps du contrat de prêt. Cette idée a été récemmentrécentement prise par le législateur allemand et il est stipulé comme un droit extraordinaire de fin du contrat.

Toutefois, continuent à exister principalement deux problèmes. D'une part, il y a encore une incertitude considérable relative à la question si de telles circonstances spéciales peuvent être assumées dans un cas individuel. D'autre part, la quantité d'indemnisation qui peut être demandée entraîne un grand potentiel de conflit entre les consommateurs et les banques. Il est évident que parfois le droit d'éteindre un contrat de prêt peut s'avérer inutile, étant la quantité de l'indemnisation très importante.

-"Verbundene Verträge" : Dans les conditions relatives au prêt de consommateurs, on a atteint un certain niveau de protection, à travers de ce moyen les consommateurs seront protégés des conséquences légales de décisions précipitées mais économiquement d'une grande envergure (Sans doute, un consommateur qui fait un contrat de prêt pour financer l'achat de propriétés immobilières est un exemple typique d'une telle situation), la normative allemande permet la possibilité pour un consommateur d'éteindre un contrat de prêt. Un tel contrat est une affaire pour toute la vie pour la majorité des consommateurs et représente typiquement une charge économique pour eux.

Par conséquent, il est spécialement étonnant que la protection des normes allemandes donne droite au consommateur d’éteindre le contrat qui n'est pas efficace. Bien que dans la pratique, dans le domaine des prêts hypothécaires le droit d'éteindre un contrat n'existe pratiquement pas.

LE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE EN ITALIE

En Italie, le crédit de l'hypothèque est une manière très utilisée de financer à des personnes particulières qui cherchent un logement nouveau pour acheter. Pour les familles italiennes, être des propriétaires de la maison où ils vivent normalement il est encore un objectif fondamental ; d'autre part, puisque environ des années soixante-dix les familles de classe moyenne ont commencé à se poser l'achat d'un second logement comme un objectif que pouvaient être permis, et ainsi de nos jours les chiffres nous disent que l'Italie est un des pays européens où est plus haut la proportion de biens immeubles possédée directement par des familles et des particuliers.

Les Agents du marché hypothécaire

Les banques sont le troisième agent en scène avec les particuliers et les agences immobilières. De toutes manières, bien que la présence d'une agence immobilière ne soit pas nécessaire dans une transaction immobilière entre des particuliers, sa présence est assez commune. Une agence immobilière offrira surtout un service de consultants financiers, en aidant à l'acheteur à trouver la classe de service financier, aussi une banque particulière, que satisfera la majorité de ses nécessités. Quels seront ou devraient être... mais c’est un autre sujet duquel parler, celui des agences immobilières ; et ce serait aussi un sujet étendu. Nous allons toutefois se concentrer sur les services financiers que l'acheteur, une personne individuelle ou une famille, ils trouveront sur le marché, et surtout sur les garanties qu'ils le demanderont qu'il livre à son financier, l'organisme bancaire. Premièrement, l'acheteur devra déterminer ses nécessités financières, en comparaison avec le coût total du logement qu'il va acheter. Depuis quelques années, le système d'activités bancaires offre financer jusqu'à 100% du prix du logement, tandis qu'avant les personnes particulières devaient obtenir dans leurs ressources financières propres au moins 20% du prix. Les banques petites et agressives ont utilisé toutefois le mécanisme d'accepter un accord caché dans lequel le prix déclaré dans des écritures a été gonflé vers le haut par les parties de sorte que 80% du prix déclaré proportionné par l'organisme financier hors de fait 100%. En Italie il est aussi possible de baser l'hypothèque en un bien immeuble différent que possède déjà l'acheteur, comme il est théoriquement possible constituer une hypothèque sur d'autres biens, comme les véhicules et les bateaux, mais ceux-ci sont des cas minoritaires.

La loi italienne

L'hypothèque est bien réglée dans le code civil, avec très peu de changements depuis 1942, l'année où le code a été publié. Cependant quelques changements sont assez importants pour nos buts. Les buts de cette institution sont deux : reconnaître au créancier (dans ce cas, l'organisme financier) comme avec préférence devant d'autres créanciers dans la division du montant provenant de la vente des biens hypothéqués, et donner au créancier une garantie qui suivra les biens hypothéqués même si ceux-ci sont vendus par leur propriétaire. Imaginons pour un moment, que la personne ne peut déjà pas payer plus ses dettes à la banque qui le finance (nous mettions qu'ils sont de 100), et son logement hypothéqué, selon la demande de la banque et d'autres créanciers, serait vendu dans les tribunaux par 150. Premièrement, 100 de ceux-ci iront à l'organisme financier, les autres 50 se diviseront entre les autres créanciers (et s'il n'y a déjà rien ensuite, ils iront à l'ancien propriétaire de la maison). D'autre part, si la personne individuelle vendait le logement (sans sa dette avec l'organisme financier), la banque retiendrait ses droits contre le nouveau propriétaire du logement tandis que les autres créanciers non. L'hypothèque peut impliquer seulement certaine classe de biens : biens immeubles et quelques droits limités sur les biens immeubles de descendance romaine (usufruit, surface, enfiteusis), véhicules, bateaux, aéronefs, loyers publics et copyrights industriels.

C'est-à-dire, les biens susceptibles d'être hypothéqués ont en commun que tous sont enregistrés devant l'administration publique, et toute transaction légale en rapport avec ces biens devra aussi être enregistrée. Il n'y a pas de problème en établir une hypothèque sur une quote-part un bâtiment ou un appartement possédé par plus de une personne. Dans le cas typique, le crédit hypothécaire aux consommateurs on accordera sur le même bâtiment ou logement que les consommateurs sont disposés à acheter grâce au crédit de l'organisme bancaire. L'hypothèque par conséquent naît par la volonté des parties.

La réglementation établit la forme écrite pour le contrat qui constitue une hypothèque. Les parties pouvaient choisir entre une manière écrite plus simple, appelé "contrat privé", et, la plus exigeant "acte authentique", de toutes manières, après que l'acte a été mis par écrit, on requiert l'inscription de l'acte authentique de l'hypothèque dans le registre public qui correspond au bien hypothéqué. C'est-à-dire, en réalité il est nécessaire d'adopter la forme de "acte authentique", selon laquelle l'action est mise par écrit non directement par les parties mais par le fonctionnaire public spécial, le "notaire" ; (un rôle commun à d'autres systèmes légaux continentaux, nous pensions le "notaire" français ; ou dans le "notario" espagnol”, mais non aux systèmes de "common law" ; (anglo-saxon).

Celle-ci est la manière la plus simple dans laquelle le contrat peut postérieurement s'inscrire dans le registre ; si non, la signature des parties devait être recommandée comme authentique pour un notaire (et donc il soit nécessaire de demander son aide de toute façon...) ou par un tribunal. De toute façon, la forme de "acte authentique" ; il est égal que celle qui est utilisée pour toute transaction en rapport avec les biens qui figurent dans un registre, comme l'achat ou la vente de quelque construction ou appartement, de sorte que le consommateur privé doive également chercher un notaire pour faire un acte notarié de son achat.

Pour l'acte authentique de l'hypothèque, de toute façon, l'inscription dans le registre est nécessaire pour sa validité, et celle-ci est différente d'une simple écriture d'achat, qui est enregistrée seulement parce que d'une autre manière il serait impossible opposer le changement de propriété devant un tiers mais il est valable entre les partis même avant le registre.

Il n'y a aucun problème, d'autre part. Partie, en avoir une écriture unilatérale d'hypothèque au lieu d'un contrat, puisque y compris cet acte devra être mis par écrit comme "acte authentique" ; et l'inscrire ensuite dans le registre. De toutes manières, le registre des écritures est aussi un travail de laquelle le notaire s'occupera, selon la loi italienne.

Il est aussi possible constituer une hypothèque sur un bien qui n'est pas encore arrivé à exister, comme serait le cas d'un bâtiment en construction, mais l'inscription dans le registre a lieu seulement après que la construction se termine et l'écriture aura uniquement l'effet de la responsabilité du contrat pour le particulier au cas où l'inscription ne serait pas effectuée.
La loi admet que beaucoup d’hypothèques peuvent être constituées sur ce dernier bien, et règle quel régnera si le bien doit être vendu en adjudication publique. Le principe est la prévalence du premier en ordre chronologique jusqu'au total de son crédit ; s'il reste quelque chose correspond le deuxième, etcetera. L'hypothèque a une durée légalement déterminée dans la loi italienne de vingt années, contrairement à la réglementation dans d'autres pays comme l'Espagne. De toutes manières, à la demande du créancier il est toujours possible d'enregistrer la même écriture pour une seconde période de temps, de sorte que le contrat d'hypothèque ait encore effet entre les parties.

Il y a deux lois plus récentes qu'ils sont intervenus dans le domaine spécifique du crédit de l'hypothèque aux futurs propriétaires anticipés de l'immeuble, le plus significatif sont les articles relatifs à :
- Les opérations de crédit qui financent les transactions immobilières. C’est important la réglementation qui dit que l’endetté à droit à une réduction de la valeur de l'hypothèque chaque fois qu'il restitue 20% de la dette garantie par l'hypothèque.

- On réduit les honoraires du travail du notaire, en rendant plus faciles les formalités d'hypothèques sur les immeubles.

- On fournit à ce qui est endetté le droit d'éteindre sa dette par avancé en payant une somme qui comprend les intérêts relatifs au temps passé entre la concession du crédit et l'extinction de ce dernier. De cette manière il est évidemment aussi possible de résoudre l'hypothèque par avancé, et celui-ci est sûrement un des droits plus importants fournis au particulier endetté qui a contracté une hypothèque avec une banque pour acheter un appartement ou une construction.

L'état de situation : problèmes et espoirs

En Italie il est spécialement fréquent d'avoir des familles ou des jeunes célibataires qui souhaitent vivre dans une maison de leur propriété, et c'est pourquoi il est aussi fréquent d'avoir des situations d'sobreendettement étant donné l'incongruité d'un tel désir avec la situation financière individuelle. L'sobreendettement peut aussi être favorisé par les agences immobilières et par le même système bancaire : tous les deux ont intérêt dans la croissance du marché immobilier, et si l'agence immobilière va seulement gagner par la transaction, la banque sera soigneusement protégée contre le risque de perte en contractant une garantie satisfaisante avec son endetté. Par conséquent, il est généralement facile de trouver à un organisme qui finance l'opération, généralement avec une recherche aidée par la même agence immobilière.

Les agences travaillent généralement avec les mêmes organismes bancaires avec lesquels elles ont des relations professionnelles, permanentes et utiles, et disposent d'une liste d'organismes avec lesquelles contacter dès les principales banques aux petites entreprises de financement. Tout au plus quand plus haut est l'intérêt qu'ils demandent, plus baisse est l'attention qu'ils mettent à la capacité financière réelle du consommateur.

Manques dans la protection du consommateur

Si le consommateur particulier ou la famille est incapable de payer, la banque mettra l'appartement ou maison à la vente en forçant aux occupants à trouver un autre lieu pour vivre, ce qui peut évidemment être très difficile et créer des problèmes sociaux sérieux. Les politiques publiques depuis les années 60 ont essayé de garantir des bénéfices particuliers pour l'achat du " premier logement", c'est-à-dire, la maison que la famille utilise pour la vie quotidienne. De toutes manières, même si les coûts fiscaux diminuaient, ils n'affecteraient pas dans une grande mesure au sujet de l'sobreendettement, qui seront encore en grande partie une question pour les règlements du libre marché. Évidemment, on manque absolument d'information correcte, qui est laissée aux parties avec intérêt dans la vente (les agences immobilières et les organismes bancaires). Un rôle actif des administrations publiques et/ou associations de consommateurs est l'information indépendante sur les occasions et les risques des opérations immobilières avec financement basé dans l'hypothèque sur un appartement ou une maison.

Quant aux changements de la loi, l'hypothèque est intrinsèquement finie pour permettre au financier d’être capable de mettre facilement à la vente le bien hypothéqué, donc il soit inquiétant de penser en réformes qui tendent à créer des difficultés pour l'organisme bancaire en référence à ceci. De toutes manières, il serait possible de promouvoir la substitution de l'hypothèque avec d'autres garanties, même d'une classe diverse, si celles-là ne paraissent pas suffisantes d'un point de vue objectif.