El crédito hipotecario en Italia
(Por Associazione Consumatori Piemonte )

Crédito hipotecario a los consumidores en Italia y la legislación italiana.

1. Premisas.
En Italia, el crédito de la hipoteca es una forma muy utilizada de financiar a personas particulares que están buscando una vivienda nueva para comprar. Para las familias italianas, ser dueños de la casa en donde viven normalmente sigue siendo una meta fundamental; por otra parte, puesto que alrededor de los años setenta las familias de clase media comenzaron a plantearse la compra de una segunda vivienda como un objetivo que se podían permitir, y así hoy en día las cifras nos dicen que Italia es uno de los países europeos donde está más alta la proporción de bienes inmuebles poseída directamente por familias y particulares.
El sistema bancario italiano está muy a menudo implicado en el negocio inmobiliario, tan sólo considerando que en un mercado de alta demanda, tal como es el italiano, los precios continúan siendo altos desde hace años y las familias necesitan casi siempre una ayuda financiera para comprar su nueva propiedad. Así pues, los bancos son el tercer agente en escena junto a los particulares y las agencias inmobiliarias. De todas formas, mientras que la presencia de una agencia inmobiliaria no es necesaria en una transacción inmobiliaria entre particulares, su presencia es bastante común. Mientras una agencia inmobiliaria, ésta ofrecerá sobre todo un servicio de consultoría financiero, ayudando al comprador a encontrar la clase de servicio financiero, e incluso un banco particular, que satisfará la mayoría de sus necesidades. Cuáles serán o deberían ser… pero éste sería otro tema del que hablar, el de las agencias inmobiliarias; y también sería un tema extenso.
Ahora, vamos a enfocarnos sin embargo sobre los servicios financieros que el comprador, una persona individual o una familia, encontrarán en el mercado, y mayoritariamente sobre las garantías que le pedirán que entregue a su financiera, la entidad bancaria. Primeramente, el comprador tendrá que determinar sus necesidades financieras, en comparación con el coste total del piso o de la casa que va a comprar.
Desde hace pocos años, el sistema de actividades bancarias ofrece financiar hasta el 100% del precio, mientras que antes las personas particulares tenían tuviera que conseguir dentro de sus propios recursos financieros por lo menos el 20% del precio. Los bancos pequeños y agresivos utilizaron sin embargo aceptar un acuerdo encubierto en el que el precio declarado en escrituras fue hinchado hacia arriba por las partes de modo que el 80% del precio declarado proporcionado por la entidad financiera fuera de hecho el 100%.
Por supuesto, la falta de disponibilidad directa de casi una buena parte del precio inducirá al banco a tener más cuidado en la concesión del crédito. Un esmero que se revelará directamente, de forma bastante sencilla, en la denegación de la concesión del crédito al futuro comprador o, con más frecuencia, en la petición de una garantía particular.
Esto podría ser una garantía personal por una persona con recursos (generalmente, en el caso de la compra de la primera vivienda por una persona individual o por una pareja joven, éste será un padre o un pariente) o una garantía "real", donde "real" viene del "res” latino, y significa "cosa". Así pues, una garantía establecida sobre una cosa concreta. ¿Y qué mejor que el mismo piso o edificio que el consumidor va a comprar?
Éste es el caso típico de un crédito hipotecario: es también posible basar la hipoteca en un bien inmueble distinto que ya posea el comprador, como es teóricamente posible constituir una hipoteca sobre otros bienes, como los vehículos y los barcos, pero éstos son casos minoritarios. Ahora centrémonos la ley que regula las hipotecas y el crédito hipotecario.

2. La ley italiana.
La hipoteca está bien regulada en el código civil, con muy pocos cambios desde 1942, el año en que el código fue publicado. Bastante inusual en nuestra ley, pero la institución tiene raíces antiguas y bien desarrolladas, comunes a otros sistemas europeos continentales, que no sufren fácilmente una eliminación. De todas formas, algunos de cambios son bastante importantes para nuestros propósitos; los artículos relevantes del código civil van desde el art. 2808 hasta el art. 2899.
Los propósitos de esta institución son dos: reconocer al acreedor (en este caso, la entidad financiera) como con preferencia ante otros acreedores en la división del importe proveniente de la venta de los bienes hipotecados y dar al acreedor una garantía que seguirá a los bienes hipotecados incluso si éstos son vendidos por su dueño.
Ambos objetivos están indicados en el art. 2808 c.c. Imaginemos por un momento, que la persona ya no puede pagar más sus deudas al banco que le está financiando (pongamos que son de 100), y su piso hipotecado, según la demanda del banco y de otros acreedores, se vendiera en los tribunales por 150. Primeramente, 100 de éstos irán a la entidad financiera, los otros 50 se dividirán entre los otros acreedores ( y si ya no hay nada después, irán al antiguo dueño de la casa). Por otra parte, si la persona individual vendiera el piso (sin su deuda con la entidad financiera), el banco retendría sus derechos contra el nuevo dueño del piso mientras que los otros acreedores no.
La hipoteca puede implicar sólo cierta clase de bienes: bienes inmuebles y algunos derechos limitados sobre los bienes inmuebles de descendencia Romana (usufructo, superficie, enfiteusis), vehículos, barcos, aeronaves, alquileres públicos y copyrights industriales ( ver art. 2810 c.c.).
Es decir, los bienes susceptibles de ser hipotecados tienen en común que todos están registrados ante la administración pública, y cualquier transacción legal relacionada con estos bienes también tendrá que ser registrada. No hay problema en establecer una hipoteca sobre una cuota de un edificio o piso poseído por más de una persona (art. 2825 c.c.).
En nuestro caso típico, el crédito hipotecario a los consumidores se concederá como dicho anteriormente sobre el mismo edificio o piso que los consumidores están dispuestos a comprar gracias al crédito de la entidad bancaria. La hipoteca por lo tanto nace por la voluntad de los partidos: será una hipoteca voluntaria, que es una de las clases reconocidas por la ley (art. 2821 c.c.).
Este artículo establece la forma escrita para el contrato que constituye una hipoteca. Las partes podían elegir entre una forma escrita más simple, llamada "contrato privado", y la más exigente, llamada "escritura pública"; de todas formas, después de que el acto se haya puesto por escrito, se requiere la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro público que corresponde al bien hipotecado.
Es decir, en realidad es necesario adoptar la forma de "escritura pública", según la cual la acción se pone por escrito no directamente por las partes sino por funcionario público especial, el “notaio” (un papel común a otros sistemas legales continentales, pensemos en el francés “notaire” o en el español “notario”, pero no a los sistemas de “common law” (anglosajones)).
Ésta es la manera más simple en la cual el contrato puede posteriormente inscribirse en el registro; si no, la firma de las partes tendrá que ser certificada como auténtica por un notario (y así que es necesario pedir su ayuda de todos modos...) o por un tribunal (art. 2835 c.c.). De todas formas, la forma de "escritura pública" es igual que se utiliza para cualquier transacción relacionada con los bienes que constan en un registro, tales como la compra o venta de cualquier edificación o piso, de forma que el consumidor privado tendría que buscar de todos modos un notario para escriturar su compra.
Para la escritura de la hipoteca, de todos modos, la inscripción en el registro es necesaria para su validez, y ésta es diferente de una simple escritura de compra, que se registra solamente porque de otra manera sería imposible oponer el cambio de propiedad ante un tercero pero es válida entre los partidos incluso antes del registro.
No hay ningún problema, por la otra parte, en tener una escritura unilateral de hipoteca en vez de un contrato, dado que incluso este acto tendrá que ponerse por escrito como "escritura pública" y después inscribirlo en el registro. De todas formas, el registro de las escrituras es también un trabajo de que el notario se ocupará, según ley italiana (y la costumbre de la profesión).
Es también posible constituir una hipoteca sobre un bien que todavía no ha llegado a existir, tal como sería el caso de un edificio en construcción, pero la inscripción en el registro tiene lugar sólo después que se termina la construcción y la escritura sólo tendrá el efecto de la responsabilidad del contrato para el particular en caso de que la inscripción no se realice (art. 2823 c.c.).
Decíamos "sería" el caso de un edificio en construcción porque la ley nº 30 del año 1997 incluyó un nuevo artículo en el código civil, nº. 2825 bis, que dispone que una hipoteca sobre un edificio en construcción prevalece sobre la promesa de venta del mismo edificio a un tercero, es decir, que el tercero tendrá que soportar la hipoteca cuando compre el edificio. Esto se ha interpretado generalmente como si la hipoteca de un edificio que no se ha construido aún, pudiera inscribirse en el registro tan pronto como se hubiera realizado la escritura.
La ley admite que múltiples hipotecas se pueden constituir sobre el mismo bien, y regula cuál prevalecerá si el bien debe venderse en subasta pública (art. 2852 y siguientes del c.c.). El principio es la prevalencia del primero en orden cronológico hasta el total de su crédito; si queda algo corresponde al segundo, etcétera. Una hipoteca dura veinte años (art. 2847 c.c.). De todas formas, a petición del acreedor es siempre posible registrar la misma escritura por un segundo período del tiempo, de forma que el contrato de hipoteca tenga todavía efecto entre las partes (art. 2848 c.c.).
Esto se podría considerar un resumen de la legislación relevante sobre hipoteca en el código civil, como es desde 1942 hasta hoy en día. Pero hay dos leyes recientes más que han intervenido en el campo específico del crédito de la hipoteca a los futuros dueños anticipados del inmueble.
Una de ellas es la ley nº 30 del año 1997, de la que ya hemos hablado. La segunda es la ley de consolidación, decretada por el gobierno bajo control del parlamento, identificada como decreto legislativo número 385 del año 1993, que considera toda la ley de la banca italiana. Los artículos del 38 a 41 son relevantes para nuestro propósito, referentes de forma específica a las operaciones de crédito que financian las transacciones inmobiliarias ("credito fondiario"). El artículo 39 se ocupa específicamente de las hipotecas.
Es importante el contenido del párrafo 5 del artículo 39, según el cual el deudor tiene derecho a una reducción del valor de la hipoteca cada vez que devuelve el 20% de la deuda garantizada por la hipoteca. Por otra parte, el párrafo 7 del artículo 39 reduce los honorarios del trabajo del notario, haciendo más fácil las formalidades de hipotecas sobre inmuebles. El artículo 40 es de lo más importante, que proporciona al deudor el derecho de extinguir su deuda por adelantado pagando una suma que comprenda los intereses relativos al tiempo pasado entre la concesión del crédito y la extinción del mismo (ver ley italiana). De esta manera por supuesto también es posible resolver la hipoteca por adelantado, y éste es seguramente una de los derechos más importantes proporcionados al deudor particular que contrajo una hipoteca con un banco para comprar un piso o una construcción.

3. El actual estado del arte – problemas y expectativas
Así pues, esta es, más o menos, la actual situación de la ley. Los problemas se relacionan con objetivo estado del arte en con la manera en la cual la hipoteca se contrata generalmente. Como nosotros dijimos, en Italia es especialmente frecuente tener familias o solteros jóvenes que desean vivir en una casa de su propiedad, y por eso es también frecuente tener situaciones de sobreendeudamiento debidas a la incongruencia de tal deseo con la situación financiera individual.
El sobreendeudamiento también puede estar favorecido por las agencias inmobiliarias y por el mismo sistema bancario: ambos tienen interés en el crecimiento del mercado inmobiliario, y si la agencia inmobiliaria va a ganar tan sólo por la transacción, el banco se protegerá cuidadosamente contra el riesgo de pérdida contratando una garantía satisfactoria con su deudor. Así pues, es generalmente fácil encontrar a una entidad que financie la operación, generalmente con una investigación ayudada por la misma agencia inmobiliaria.
Las agencias trabajan generalmente con los mismos entidades bancarias, con las que tienen relaciones profesionales permanentes y provechosas, y tienen una lista de entidades con las que contactar desde los principales bancos a las pequeñas empresas de financiación. Cuanto más alto es el interés que ellos piden, más baja es la atención ellos ponen a la capacidad financiera real del consumidor. La hipoteca, como nosotros también dijimos, se utiliza especialmente cuando la entidad bancaria no recibe ninguna otra garantía, es menos peligrosa para el comprador. Si el consumidor particular o la familia se ve incapaz de pagar, el banco pondrá el piso o casa a la venta forzando a los ocupantes a encontrar otro lugar para vivir, lo que puede obviamente ser muy difícil y crear serios problemas sociales. Las políticas públicas desde los años 60 trataron de garantizar beneficios particulares para la compra de la "primera vivienda", es decir, la casa que la familia utiliza para la vida diaria. De todas formas, si los costes fiscales disminuyeran, ningunos de ésos directamente se refieren a los temas del sobreendeudamiento, que siguen siendo en gran parte una cuestión para las regulaciones del libre mercado. Por supuesto, se carece absolutamente de información correcta, que se deja a las partes con interés en la venta (las agencias inmobiliarias y las entidades bancarias). Un papel activo de las administraciones públicas y/o asociaciones de consumidores en la información independiente sobre oportunidades y riesgos de las operaciones inmobiliarias con un financiamiento basadas en la hipoteca sobre un piso o una casa de uno que quiere comprar se necesitaría muy probablemente en tal situación. En cuanto a los cambios de la ley, la hipoteca se finaliza intrínsecamente para permitir a la financiera ser capaz de poner fácilmente a la venta el bien hipotecado, así que es inquietante pensar en reformas que tiendan a crear dificultades para la entidad bancaria en referencia a esto. De todas formas, sería posible promover la sustitución de la hipoteca con otras garantías, incluso de una clase diversa, si aquellas no parecen suficientes desde un punto de vista objetivo.