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¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es un préstamo bancario cuyo fin es la financiación de la adquisición de un bien inmueble. En este tipo de préstamo la propia vivienda es la garantía de la devolución del capital. Por lo tanto, si el comprador no cumple con el pago del préstamo, la entidad, mediante vía judicial, podrá solicitar el embargo del inmueble hipotecado y su posterior subasta.

Importe máximo del préstamo
El capital es el dinero que una entidad entrega como financiación. El importe del mismo varía en función de diversos factores:

El primer límite viene dado por el valor de la casa, según se desprende de la tasación realizada por la entidad tasadora. Este valor no tiene por qué coincidir con el precio que hayamos pagado.

Las entidades según la ley del mercado hipotecario pueden prestarnos entre el 70% ó el 80% del valor de la tasación de esa vivienda. No obstante, en determinadas circunstancias, puede ampliarse dicho límite hasta el 100% o incluso más, dependiendo de la coyuntura del mercado, si existen nóminas domiciliadas o avalistas que respalden la operación.

La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30% ó el 40% de nuestros ingresos netos mensuales.

Plazo del préstamo
Es el plazo en el que se compromete a la devolución del dinero. Un plazo corto implica cuotas más elevadas, mientras que uno largo convierte el préstamo en más asequible.

Los préstamos hipotecarios tienen bastante más duración que otros tipos de créditos, debido a la elevada cantidad necesaria para financiar la compra de una vivienda.

Los préstamos a tipo fijo suelen tener un plazo de hasta doce años, aunque puede ser superior. Los préstamos a tipo variable pueden llegar hasta los treinta o treinta y cinco años (aunque nuevas ofertas hipotecarias no dejan de sorprendernos, ampliando los plazos de amortización hasta los 50 años).

Intereses
Es el dinero adicional que se entrega a la entidad financiera como precio de dinero prestado.
En la escrirtura del préstamo hipotecario debe constar el tipo de interés nominal, así como si es fijo o variable. El interés variable debe estar definido: se identificará el tipo de referencia, el margen que se aplica sobre el mismo, los límites de variación si existiesen y el momento en que se producirá la variación. Si el interés es fijo, se hará constar cual sea, expresado en tanto por ciento nominal anual. El contrato también contendrá la fórmula para el cálculo de los intereses, la fecha en que empiezan a devengarse y la periodicidad con que se pagan.

Amortización
Es la cantidad que se va devolviendo del capital prestado, y en su importe se integran capital más intereses. Existen distintos sistemas de amortización, en función de la modalidad de la cuota que se vaya a pagar: cuota constante, de capital constante, de capital creciente...En los préstamos con sistema de amortización francés - el utilizado en el 90% de las hipotecas en España - al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Lo contrario que sucede al final de la vida del préstamo, donde se amortiza más capital y son menos los
intereses.

Cuota
Es el importe que paga periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario, compuesta por una parte de capital y otra de intereses. La cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. Lo normal es que sea mensual.

Preguntas más frecuentes

1) ¿Cuánto puedo pedir?
Lo más habitual es solicitar un 80% del valor de tasación de nuestra vivienda. Pedir cantidades superiores (por ejemplo de un 100% o 120%) supone que el banco nos puede exigir mayores garantías (por ej. incluir avalistas*, es decir otra persona que firme asumiendo la deuda en caso de que usted no pueda pagarla).

2) ¿Quién efectúa la tasación?
Bancos y Cajas tasarán la vivienda para conocer su valor, ya que va a ser la garantía del préstamo. La efectúa una sociedad de tasación autorizada por el Banco de España y las entidades de crédito obligan
al consumidor a pagarla. No lo acepte sin más: negocie para que no le carguen a usted este coste. El consumidor tiene derecho a proponer al banco o caja la entidad que vaya a tasar la vivienda.

3) ¿Qué es el interés?
Lo que nos “cobra” la entidad financiera como precio del dinero prestado. Se determina en función de unos índices más un diferencial.

4) ¿Cuáles son los índices oficiales para calcular el préstamo a interés variable?
El más conocido y empleado es el Euribor, también existen el IRPH, el CECA y Deuda Pública. Estos índices oficiales tienen la característica de ser públicos, objetivos y verificables, ya que se calculan conforme a un procedimiento matemático aprobado por el Banco de España y se publican en el Boletín Oficial del Estado. No se fíe de otros índices distintos a éstos, que pueden tener trampa. Y, puestos a elegir, quédese con el Euribor, es el más barato.

5) ¿Qué es el diferencial?
Es el margen que las entidades financieras añaden al índice de referencia utilizado. Por ejemplo, “euribor + 0,5 anual”. El resultado es que debemos pagar como interés un 5% (4,5% + 0,5%).

6) ¿Qué es la cuota de una hipoteca?
Es el importe que paga periódicamente (generalmente mensual) por un préstamo hipotecario, com-
puesta por una parte de capital (amortización) y otra de intereses. Lo normal es que la cuota sea mensual. El cálculo de la cuota depende del importe de préstamo solicitado, del tipo de interés, del plazo y del sistema como se calcule la amortización. El sistema de cálculo más habitual es el de “cuota constante”, en el que el importe de los intereses se va reduciendo de forma proporcional
a medida que amortizamos (pagamos) capital.

7) ¿A cuántos años puedo aplazar el pago?
Un plazo corto de tiempo para devolver el préstamo implica cuotas más elevadas, mientras uno largo le da una cuota mensual más baja. Pero cuidado, porque cuanto más alargue el plazo más pagará de intereses. En periodos largos de 40 ó 50 años y a tipos altos, el ahorro en la cuota no es significativo.

8) ¿Préstamo o crédito hipotecario?
En una hipoteca hay que distinguir entre dos fórmulas jurídicas y económicas:

Préstamo con garantía hipotecaria: es la hipoteca “tradicional”. La entidad financiera presta una cantidad total para el pago de un inmueble o cualquier otro bien duradero.

Crédito hipotecario: la entidad pone a disposición del consumidor una cantidad global que puede consumirse inmediatamente o en un periodo de tiempo establecido para libre disposición. Conlleva muchas dificultades a la hora de la subrogación o cambio del crédito hacia otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Las llamadas hipotecas “recargables”, “abiertas”, etc... son ejemplos de estos productos. Por ello para la adquisición de una vivienda, salvo casos particulares, lo más beneficioso es el préstamo hipotecario en el que se comience a devolver el capital desde el primer día.

9) ¿Quién puede conceder una hipoteca?
Cualquier gestoría, inmobiliaria, chiringuito y hasta teléfonos privados en los anuncios por palabras de periódicos, etc... ofrecen “hipotecas”, ante lo cual es necesario que los usuarios tengan presente: Muchos anunciantes de hipotecas “fáciles” son meros intermediarios que aumentarán considerablemente los costes de la hipoteca a costa del consumidor. Cualquier persona o empresa puede conceder créditos siempre que no constituya una actividad habitual, que está reservada a las entidades financieras registradas en el Banco de España, por eso es siempre recomendable una entidad financiera y no un particular o sociedad que puede poner condiciones abusivas.

Préstamos y créditos hipotecarios tienen que firmarse siempre ante un notario que debe velar por la legalidad e impedir cualquier abuso sobre el usuario, y es muy recomendable que se lleven al Registro de la Propiedad para garantizar que nadie más puede adjudicarse la vivienda o propiedad.

10) Entre las cláusulas del contrato de hipoteca firmado con la entidad financiaera aparece que el préstamo tiene un “período de carencia” de dos años. ¿Qué significa esto?
Es el período de vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Generalmente, este período suele darse en los dos primeros años de duración del préstamo, durante el cual lo único que se paga son intereses, sin que se reduzca el capital contratado